Новости

Открывая дискуссию, модератор отметил, что регулирование общего имущества требует пересмотра с учетом изменений в смежных отраслях, в частности в сфере связи.

В своем выступлении Марк Геллер выделил два системных вызова, с которыми сталкиваются и собственники, и профессиональные управляющие организации.

Прежде всего, инвестиционная стагнация в отношении общедомового имущества. Спикер обратил внимание на парадокс: жилищный фонд страны стремительно ветшает — износ несущих конструкций и инженерных систем достигает критических значений. При этом собственники активно вкладывают средства в ремонт и улучшение своих квартир, тогда как общее имущество многоквартирных домов (МКД) систематически остается без финансирования.

Современные технологии предлагают эффективные решения: солнечные панели, крышные котельные, интеллектуальные системы диспетчеризации и противопожарной защиты. Однако их внедрение тормозится из‑за отсутствия регуляторных стимулов и надежных механизмов защиты инвестиций.

Особую тревогу, по словам Марка Геллера, вызывают противопожарные системы в домах высотой девять и более этажей — преимущественно советской постройки. Инвентаризация, проведенная через сообщество управляющих организаций, показала: такие системы повсеместно выведены из эксплуатации. Собственники отказываются финансировать их восстановление, а эти работы не входят в региональные программы капремонта. В результате управляющие компании несут высокие риски: в случае пожара или ЧП их могут привлечь к уголовной ответственности, хотя реальных рычагов повлиять на решение жильцов у них нет.

В качестве возможного решения Марк Геллер предложил внедрить институт «инфраструктурных соглашений» — по сути, частноправовой концессии. Модель выглядит так: инвестор (например, УК) модернизирует инженерную систему, а затем получает гарантированный возврат вложений и согласованную доходность за счет эксплуатации объекта. Критическое условие — такие соглашения должны следовать за вещью (обременять имущество) и сохранять силу при смене собственников помещений. По мнению спикера, этот подход применим и к новостройкам: сейчас застройщик не может создавать обязательства для будущих покупателей квартир в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ.

Второй вызов — правовая неопределенность вокруг имущества, обслуживающего несколько домов. Речь идет об объектах, которые обслуживают сразу несколько МКД в составе жилых комплексов. Спикер указал на сохраняющийся конфликт между позицией Минстроя России и судебной практикой. Регулятор настаивает: имущество (например, крышная котельная) является общей собственностью только того дома, где оно физически расположено. Суды же определяют статус исходя из функционального назначения и признают такие объекты общим имуществом всех обслуживаемых домов.

Эта коллизия порождает споры вокруг тепловых пунктов, придомовых территорий и подземных паркингов, расположенных под несколькими домами. Особенно остро ситуация складывается, когда дома в одном ЖК имеют разные способы управления или обслуживаются разными УК. Марк Геллер напомнил, что ранее предпринимались попытки законодательно урегулировать этот вопрос (в том числе через введение понятия «многоэтажный жилой комплекс»), но они не были реализованы из‑за сложности предмета. Спикер выразил надежду, что наработки в сфере регулирования малоэтажных комплексов могут быть адаптированы и для многоэтажной застройки.

В сессии также приняли участие ведущие эксперты: заместитель директора Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ Сергей Синицын, заместитель директора департамента экономического и гражданского законодательства Министерства юстиции России Константин Гультяев, директор по отраслевому развитию АО «Энергосбыт Плюс» Марина Скрипачева, Вице-президент «ОПОРЫ РОССИИ», заместитель Секретаря Общественной палаты РФ Владислав Гриб, а также представители девелоперского и научного сообщества.

Обсуждение затронуло актуализацию Гражданского кодекса, наделение сообществ собственников правосубъектностью, усиление контроля за эксплуатацией внутридомовых систем и повышение ответственности управляющих организаций.

По итогам сессии участники сошлись во мнении: действующая правовая конструкция не требует кардинальной реформы — нужна точечная настройка. В числе приоритетов — введение института инфраструктурных обременений и систематизация законодательства об общем имуществе. Эти меры позволят привлечь внебюджетные инвестиции в обновление жилого фонда при полном соблюдении прав граждан.