ОПОРА РОССИИ

Здравствуйте Светлана!

Правоотношения, связанные с заключением, изменением либо расторжением договора аренды недвижимого имущества регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации от  26.01.1996 г. № 14-ФЗ (Далее – ГК РФ), в частности положениями главы 34.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы здания, помещения и иные обособленные вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. При этом в силу ст. 608 ГК РФ.

В силу ст. 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

При этом в силу п. 1 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» от 26.06.2006 г. № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;

2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;

3) государственным и муниципальным учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям;

4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях";

5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;

6) образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая указанные в пункте 3 настоящей части государственные и муниципальные образовательные учреждения, и медицинским учреждениям частной системы здравоохранения;

7) для размещения объектов почтовой связи;

8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

9) в порядке, установленном главой 5 настоящего Федерального закона;

10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;

11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);

12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным образовательным учреждениям, медицинским учреждениям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;

13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

В иных случаях необходимо обязательное участие в проводимом конкурсе.

Неясность данного вопроса связана с тем, что Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не урегулировал вопрос о праве субарендатора на выкуп муниципального имущества. Однако в п. 2 ст. 615 ГК РФ сказано, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Поэтому логично предположить, что к договорам субаренды должны применятся все правила о договорах аренды, в том числе и правила ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

В действительности, складывающаяся судебная практика арбитражных судов по данному вопросу, пошла по пути расстановки приоритетов в пользу защиты интересов арендаторов, так, в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 декабря 2009 г. N Ф09-10310/09-С6 разъясняется, что договорные отношения в отношении спорного имущества по договору субаренды возникают не с собственником, а с арендатором имущества, следовательно, у собственника обязанности по отчуждению данного имущества (с учетом законодательно установленных преференций на приватизацию) из договора субаренды возникнуть не могут.

Поэтому в Вашем случае, преимущественным правом на приобретение муниципального имущества, будет обладать именно арендатор.

В силу ст. 624 ГК РФ В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены, обусловленной договором. В таком случае договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен в форме, предусмотренной для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (в силу ч. 3 ст. 609 ГК РФ).

В силу изложенного для перехода к Вам права собственности на арендованное Вами недвижимое имущество необходимо наступление сразу двух событий, от возникновения которых зависит возникновение у Вас права собственности: 1) истечение срока договора аренды; 2) уплата выкупной цены в полном размере.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают из договора. В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица вправе осуществлять принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению. Таким образом, поскольку собственник в соответствии со ст. 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Таким образом, именно собственник имеет право указать выкупную цену, которую считает необходимым. Далее Вы имеете возможность либо согласиться с условиями договора о выкупе, либо направить Администрации города новую оферту (предложение заключить договор о выкупе на иных, отличных от предложенных условиях).

Таким образом Вы не можете ограничить право стороны на получение 70% выкупной цены в качестве первоначального взноса.

Правоотношения, связанные с заключением, изменением либо расторжением договора аренды недвижимого имущества регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации от  26.01.1996 г. № 14-ФЗ (Далее – ГК РФ), в частности положениями главы 34.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы здания, помещения и иные обособленные вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. При этом в силу ст. 608 ГК РФ.

В силу ст. 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, в случае, если заключенным Вашим договором не предусматривает иное, то в случае расторжения договора аренды между органом местного самоуправления и основным арендатором Вы имеете право на заключение договора аренды занимаемых Вами помещений на условиях, указанных в договоре субаренды, заключенном между Вами и основным арендатором и согласованным с ФАУГИ (КУГИ) на срок заключенного Вами договора субаренды. Договор субаренды заключен на срок указанный в первоначальном договоре аренды. В случае, если заключенное дополнительное соглашение зарегистрировано в КУГИ, то на срок, указанный в таком дополнительном соглашении. Таким образом, если срок договора субаренды не истек и не истечет на момент расторжения договора аренды между Вашим арендодателем и Вами (как субарендатором), то Вы имеете право требовать заключения с Вами договора аренды указанного имущества на срок договора субаренды. В дальнейшем Вы имеете право преимущественного заключения договора аренды на новый срок в соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ.

Для ответа на Ваш вопрос необходимо уточнить, для каких целей Вам, в соответствии с договором аренды предоставлялся земельный участок. Если земля выделялась для установки временного торгового павильона, то вызывает сомнение законность выданного Вам свидетельства о праве собственности на торговый павильон как на объект недвижимости. Боюсь, что в этом случае Вам может грозить перспектива судебных разбирательств с КУМС и последующим сносом возведенного Вами строения как самовольной постройки (ст. 222 Гражданского кодекса РФ), так как принадлежащий Вам объект обладает признаками капитального строения.

В том случае, если зарегистрированное Вами право собственности на быстровозводимый торговый павильон, как на объект недвижимости не будет оспариваться или Вы сможете доказать законность такой регистрации (при наличии соответствующей разрешительной документации) то Вы, безусловно, сможете претендовать на приобретение спорного земельного участка в собственность по основанию, предусмотренному абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Действующим законодательством РФ, а именно Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях¸ в частности в главе 15 предусмотрены административные правонарушения в области предпринимательской деятельности.

Однако, никакой подобной нормы, позволяющей штрафовать за опоздание на работу, в данной главе не предусмотрено.

Таким образом, можно сделать вывод, что данные правоотношения регулируются гражданско-правовым договором, заключённым между Вами и Администрацией рынка, в котором и предусмотрен размер и степень ответственности, каждой из Сторон по договору.

С полной уверенностью ответить на Ваш вопрос достаточно трудно, вероятно администрация торгового комплекса явно выходит за рамки имеющихся у нее полномочий, однако всё зависит от условий именно вашего договора.

В нем, конечно, может быть предусмотрено условие, что арендатор обязуется осуществлять свою деятельность на арендуемом торговом месте в соответствии с режимом и правилами работы торгового комплекса и условиями договора, но в любом случае, применяемые к Вам «штрафные санкции» как минимум трудно объяснимы с точки зрения здравого смысла (для арендодателя важно, чтобы арендатор своевременно и в полном объёме платил арендную плату).

Да, помещение, часть которого Вы арендуете, может быть продано собственником третьему лицу без Вашего согласия. В то же время обращаю Ваше внимание, что в силу ст. 617 ГК РФ,  переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, отчуждение собственником помещения не повлечет расторжения договора аренды с Вами.

Действительно в соответствии с положениями п.2 ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Однако Вам необходимо учитывать, что в соответствии со статьёй 621 ГК РФ Вы имеете  преимущественное право  на заключение договора аренды на новый срок. В частности, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если Администрация ( в данном случае арендодатель) откажет Вам  в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора  заключит договор аренды с другим лицом, Вы вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Выкуп помещений МУПов в рамках 159-ФЗ только с согласия собственника. Однако есть мнения экспертов, что 159-ФЗ распространяется на помещения МУПов в полной мере, как на муниципальные помещения. Этому есть подтверждения судебной практикой (на сайте ОПОРЫ РОССИИ есть банк положительных судебных решений). Вполне реально обжаловать такой отказ в судебном порядке.

По поводу аукциона на право заключить договор аренды: если Вы выиграли или являлись единственным участником в аукционе, Арендодатель согласился, то с Вами должны заключить договор аренды согласно условиям аукциона. Отказ в данном случае является нарушением ваших прав как победителя аукциона. Попробуйте этот вопрос согласовать с администрацией города (письменно), составьте протокол разногласий. Однако в этом случае срок принятия решения по выселению не приостанавливается, и Вы рискуете остаться уже без помещения. В этом случае вариант другой: сразу обратиться в суд с иском к администрации заключить договор аренды согласно аукционной документации.